深耕六载攻坚克难创佳绩
——北京城建集团土木工程总承包部旧改项目施工实践及经验
□揭晓余 张世辉
随着经济的稳步发展，我国城市发展迈入城市更新新阶段，城市建设模式已全面由增量新建转向存量提质更新。老旧小区改造、既有公共建筑更新共同构成城市更新两大核心板块。其中，老旧小区改造立足居民居住刚需，重点完善基础配套、优化人居环境；学校、医院、办公楼、文体场馆等公建改造，则侧重功能升级、结构安全及标准化合规与业态转型等。
北京城建集团土木工程总承包部（以下简称土木部）为适应建筑业转型调整，从2020年起开始承接城市更新项目。6年来，已承接城市更新项目大小21项，建设规模达120万m2，合同造价16亿元，初步积累了部分城市更新的实践经验和有效做法。
一、政策背景与现状
（一）顶层政策
依据中办国办《持续推进城市更新行动意见》、住建部老旧小区改造指导文件，聚焦老旧住宅、闲置老旧公建（办公楼/医院/文体场馆/老旧厂房），坚持“留改拆、少大拆大建”原则，基础类必改、完善类按需、提升类择优落地。
（二）改造重点
1、老旧小区：管网老化、屋面渗漏、无电梯、停车不足、安防缺失、违建杂乱、适老化缺失；
2、公共建筑：设备能耗高、消防不达标、功能闲置、空间布局落后、配套匮乏、国有资产低效闲置。
二、改造项目特点
（一）老旧小区改造特征
1、确保改造质量
老旧小区改造针对既往质量问题（如外墙外窗渗漏、屋面渗漏等），在施工过程中，必须做好深化设计及细部节点处理，严格执行质量控制标准，确保改造工程质量，从根源上解决问题。
2、扰民及民扰控制
老旧小区改造为带户作业，存在很多安全隐患，沟通协调工作量大，尤其在涉及外窗拆除和安装、空调位移、占路施工等项目时，需要业主配合支持。减少施工对住户正常生活的影响，施工顺序组织、施工时间安排以及施工人员管理等方面的管控是重点。
老旧小区内可利用的场地有限，部分材料需小区内二次倒运；改造现场拆除量较大，小区内不具备长期存放垃圾条件，需及时分批次外运。材料运输及存放、垃圾运输及存放均需合理利用小区出入口，同时避开车流较大的时段。
（二）公共建筑改造特征
1、拆除与加固要求高
多数公共建筑因功能提升或使用性质、布局格局调整，改造涉及大量墙体拆除、洞口开洞、荷载调整等，需同步完成加固施工。加固改造涉及外粘钢板加固法、粘贴碳纤维加固法、增大截面法、钢梁加固等，施工项目繁多、施工工序流程复杂、专业交叉多。
2、机电管线布置要求高
公共建筑改造因功能提升或使用性质、布局格局调整，涉及到机电管线及设备重新布置，各专业合理优化布置是重点工作，以保证达到改造要求及效果。
三、老旧小区改造施工经验
（一）准备工作
1、组织体系建立
建立以项目经理为第一责任人，由书记、副经理、总工程师、总经济师、安全总监等共同组成的项目管理班子，根据工程实际及相关要求，配置项目安全生产部、技术质量部、设计管理中心、经营管理部、物资管理部、综合办公室，此外增设工程服务小组，专门对接沟通协调工作。
2、项目策划
项目团队组建后，在项目负责人组织下，对项目进行整体策划。策划主要内容包括：项目管理目标及思路、重难点及应对措施、施工部署策划、技术质量管理策划、项目成本策划以及项目团队建设等。
3、项目公示
（1）开工前同物业站、属地政府部门就老旧小区改造内容及需配合事宜进行沟通。
（2）在小区内对全部改造项目进行公示，公示内容包括改造项目及范围、参建单位信息及负责人联系方式，施工工期、对居民生活的影响、需要居民配合事项等。
（3）现场设置样品展示区，对改造使用的主要材料进行公示。
4、入户调查
老旧小区改造的推进重点是居民关系协调，关系协调恰当将对项目进展起到关键性作用。根据入户施工的工程量、难易度，确定入户调查小组成员，统一培训，对话术、入户流程、协议书签订等进行交底。
（二）住户沟通协调管理
1、全方位、全天候沟通畅通
（1）成立工程服务小组，设置来访接待室，组建专业24小时接诉即办、入户调查小组，全天候接待来访居民、入户服务。
（2）确定各片区负责人员，在小区各点张贴负责人电话，入户调查时告知居民联系方式，居民有疑问、有诉求第一时间处置，做到接诉即办、未诉先办，居民提出的不在施工任务书中的小诉求积极响应处理。
（3）同步与物业站、社区居委会联动并加入小区业主群，居民有施工问题第一时间反馈，确保快速响应、快速处置、快速落实。
（4）施工时根据居民诉求，在不违反规定、规范的前提尽量协调项目各部门满足其诉求。
（5）施工过程中做好入户施工预约、调度工作，施工完成后做好回访、“售后”服务工作。
（6）做好施工过程中居民反馈的相关问题处置、调度工作。
（7）入户时发放小卡片，居民有问题第一时间沟通联系。
2、诉求处理流程
（1）接居民反映问题后，迅速分类，可以当面解答的当面解答，需要入户查看情况的，根据业主时间入户查看，并造册登记。
（2）入户查看情况后根据现场情况调度处理，处理完成后告知居民，核查满意后向工程管理部报备，由工程管理部与居民沟通回访，满意后完善处置流程。
（3）涉及项目在社会上或网络上存在的各方面舆情和突发公共事件，第一时间监测发现、第一时间分析研判、第一时间上报信息、第一时间应对处置，严格落实保密审查和内容审核，最大限度降低或消除负面影响。
（4）积极与物业、社区、街道多方面联动，并在居民中建立“联络人”，全面关注居民舆论、话题动向，持续跟踪。
（三）技术质量管理
1、节点优化及深化设计
结合现场实际情况，在外窗、钢结构、机电等图纸深化设计、关键工序、细部节点做法等方面与建设单位、设计单位、监理单位充分沟通，优化节点及工序，形成明确意见和成果。
2、样板引路
外墙外保温、门窗工程、屋面防水等分部工程施工前严格按照施工工艺制作样板段或样板间，实行样板验收制度，配备专职施工技术人员为居民进行讲解。
标准施工工艺样板
3、宣贯培训
结合施工现场情况，对每个分项工程及每道工序组织所有技术质量人员进行培训，并组织周质量分析会，对质量问题逐一进行梳理，找出每个质量问题的控制点，明确规避同类问题发生的措施。
4、严控材料及质量
严格把控材料进场质量关，按规定进行材料进场验收和见证取样。加强过程质量管理和过程验收工作。监理工程师、项目部技术人员对外窗安装、外保温施工、防水等各重要环节全程旁站监督，确保第一时间发现质量问题、第一时间整改到位。
（四）安全及绿色施工管理
1、严控作业时间
早上8点前、中午12:00—14:00、晚18点后、周末及节假日停止强噪声作业。涉及停水、停电、停电梯、断路等事宜，提前7天通过多渠道通知居民，设置临时取水、临时发电、通行便道，硬质围挡分隔施工区与生活区。
四、公共建筑改造施工经验
公共建筑改造施工除常规的项目管理外，还应着重做好以下工作：
（一）优化设计、高质高效施工
针对门窗、幕墙、钢结构等主要项目同设计单位积极沟通，优化施工节点，在保证施工效果的同时，优化施工步序，缩短施工时间。同时通过引入BIM综合管线布置、钢结构建模等技术，合理优化布局，避免进行拆改等无效工作。
钢结构建模
（二）拆除与结构加固严格施工
公共建筑改造涉及“局部拆除、局部保留、局部加固”等复合工况，拆除施工可能影响周边楼板、墙体等安全，施工中必须做到万无一失。施工单位需认真研究原有结构竣工图纸，并进行现场实地复核，制定拆除方案及详细的施工工序，危险性较大的应邀请有关拆除专家进行方案论证，确保拆除过程中建筑安全及施工安全。改造加固施工涉及外粘钢板加固法、粘贴碳纤维加固法、增大截面法、钢梁加固等方法，须严格按照设计位置及加固方式施工，确保加固达到效果，满足建筑使用要求。
梁板局部拆除
（三）样板引路及材料封样
公共建筑改造涉及到幕墙、门窗工程、室内装修等，涉及工序、材料较多，施工前应严格按照施工工艺制作样板段或样板间，实行样板验收制度。对于使用的材料需各方共同确认签订材料封样单，明确材料品牌型号、规格样式、颜色外观、使用部位等基础信息，经施工、监理、设计、建设单位共同确认后再加工、进场。
五、结语
在我国持续推进城市更新、打造完整宜居社区的政策背景下，土木部经过多个项目的施工摸索和实践，总结制定出一整套适配老旧小区、公共建筑改造各自特点的专项施工指南。该指南聚焦施工质量、拆改加固、现场文明、施工扰民等关键风险，实施全过程管控，保障高质量完成项目并达到创优条件，实现社会效益和经济效益双赢；同步完成老旧小区居住品质提升、公共建筑功能优化升级，切实落实宜居、韧性、智慧城市建设的城市更新总体目标。
